Blog

Když za mnou přišel klient s tím, že chce darovat byt své dceři, první otázka, kterou mi položil, byla: „Nevíte, jak sepsat darovací smlouvu, aby to bylo správně a nikdo to později nezpochybnil?“ A právě tahle otázka je klíčová. Darování nemovitosti není složité, ale pokud se neudělá správně, může přinést víc starostí než radosti.

Darovací smlouva je právní dokument, kterým jedna osoba (dárce) bezúplatně převádí vlastnické právo na jinou osobu (obdarovaného). A i když zní jednoduše, formální náležitosti jsou pevně stanovené zákonem a jejich nedodržení může znamenat neplatnost smlouvy nebo zbytečné problémy v budoucnu.

Jak sepsat darovací smlouvu, aby odpovídala zákonu

Základem každé darovací smlouvy je přesný a jednoznačný popis toho, co se daruje. U nemovitostí se jedná především o označení podle katastru nemovitostí – tedy přesná adresa, číslo parcely, číslo listu vlastnictví a katastrální území. Nestačí napsat „daruje byt v Praze“, protože takový údaj je naprosto nedostatečný.

Dále musí smlouva jasně uvádět identifikaci obou stran – dárce i obdarovaného. U fyzických osob jde o jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště. V případě právnických osob se zapisuje název, IČO a sídlo společnosti.

Velmi důležité je také uvést, že darování se děje bezúplatně. Pokud by ze smlouvy vyplývala jakákoliv forma protihodnoty (např. „daruje za péči“), už by se nemuselo jednat o klasickou darovací smlouvu, ale třeba o smlouvu o důchodu nebo smlouvu směnnou.

Aby byla smlouva platná, musí být podepsaná oběma stranami. U darování nemovitosti navíc musí mít darovací smlouva písemnou formu, a podpisy nemusí být úředně ověřené, ale pro účely návrhu na vklad do katastru nemovitostí se to silně doporučuje. Katastrem totiž nebude akceptována jakákoliv pochybnost o pravosti podpisu.

Návrh na vklad do katastru

Samotné sepsání smlouvy nestačí. Pokud darujete nemovitost, musíte podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento krok je zásadní – bez něj zůstává nemovitost stále na jméno původního vlastníka.

Návrh na vklad se podává na speciálním formuláři, který je k dispozici online nebo přímo na katastrálním úřadě. K návrhu se připojuje darovací smlouva v originále nebo úředně ověřené kopii. Správní poplatek činí 2 000 Kč a hradí jej obvykle obdarovaný, ale zákon to nijak nenařizuje – lze se domluvit jinak.

Katastrální úřad má zákonnou lhůtu 30 dnů na vyřízení. Během této doby zkoumá formální i věcné náležitosti smlouvy, a pokud je vše v pořádku, provede zápis do katastru. Od toho okamžiku je obdarovaný oficiálním vlastníkem nemovitosti.

Nezřídka se ale stane, že katastr vrátí návrh k doplnění nebo rovnou zamítne, pokud ve smlouvě chybí podstatné údaje. To je jeden z důvodů, proč doporučuji darovací smlouvu na nemovitost vždy konzultovat s právníkem nebo zkušeným realitním makléřem, který má zkušenost s převody vlastnického práva.

Co ještě zahrnout do darovací smlouvy

I když zákon nestanoví žádnou povinnost, můžete do darovací smlouvy přidat i další ujednání. Mezi běžná patří například věcné břemeno dožití pro dárce – tedy právo dárce dál nemovitost užívat, i když už nebude jejím vlastníkem. Tento prvek bývá častý při převodu nemovitosti mezi rodiči a dětmi.

Další možností je podmínka zpětného převodu v případě určitého chování obdarovaného, ale pozor – takové ustanovení musí být formulované velmi opatrně, aby bylo v souladu se zákonem a nešlo o skrytou podmíněnost, která by zpochybnila bezúplatnost daru.

Upozorňuji také na možnost pozdějšího odvolání daru. Dárce má právo odvolat dar v případě krajního nevděku ze strany obdarovaného, ale tento krok je velmi komplikovaný a náročný na důkazní prostředky. Proto je vždy lepší pečlivě promyslet, komu a za jakých okolností se nemovitost daruje.

Praktické rady a zkušenosti z praxe

Z mé zkušenosti vyplývá, že nejčastější problémy při darování nemovitostí vznikají z těchto důvodů:

1. Nedostatečné nebo chybné označení nemovitosti – např. chybí číslo listu vlastnictví nebo je uvedena nesprávná parcela.
2. Chybějící nebo neověřené podpisy – katastr má právo zápis odmítnout, pokud nemá jistotu o pravosti podpisu.
3. Nesrozumitelné formulace ve smlouvě – často vzniká při pokusu o vlastní formulaci právního textu bez dostatečných znalostí.
4. Opomenutí návrhu na vklad – někteří dárci si myslí, že podpisem smlouvy vše končí, ale bez vkladu do katastru se vlastnictví nepřevede.

Darovací smlouva se dá samozřejmě napsat i bez právníka, ale chce to pečlivost, trpělivost a chuť pročíst si pár zákonů. Doporučuji inspirovat se vzory, které lze najít například na webu ministerstva nebo u notářské komory. Zároveň ale platí, že každý případ je trochu jiný.

Nedávno jsem řešil případ, kdy rodiče darovali byt synovi a současně si zřídili služebnost dožití. Jenže ve smlouvě chybělo přesné vymezení, co služebnost zahrnuje – tedy zda se týká i společných prostor, sklepa nebo parkovacího místa. Výsledkem byl dlouhý spor, který se dal předejít jednou větou navíc ve smlouvě.

Proto doporučuji: pokud si nejste jistí, jak sepsat darovací smlouvu, nechte si ji raději zkontrolovat odborníkem. Ušetříte si tím nervy i peníze.

Zdanění a další povinnosti

Mnoho lidí si myslí, že darování nemovitosti je zcela bez daňových dopadů. To ale platí jen v některých případech. Ze zákona jsou od daně z příjmů osvobozeny dary mezi blízkými osobami – například mezi rodiči a dětmi, sourozenci nebo manžely. V ostatních případech se dar může stát příjmem, který podléhá zdanění.

Například když darujete nemovitost svému kamarádovi, musí tento příjem přiznat v daňovém přiznání a zdanit jej podle sazby daně z příjmů fyzických osob. Výjimkou jsou případy, kdy je dar nižší než 15 000 Kč za rok.

Také nezapomeňte informovat správce daně z nemovitostí o změně vlastníka, aby daňová povinnost byla vedena na nového majitele. Tato změna se neprovádí automaticky a je potřeba ji oznámit nejpozději do konce ledna následujícího roku.

Kdy se darování nevyplatí

Darování nemovitosti není vždy tou nejlepší volbou. V některých případech může být výhodnější klasický prodej, například pokud obdarovaný potřebuje nemovitost pro financování jiné investice. U daru je totiž problém s takzvanou časovou hodnotou – když obdarovaný darovanou nemovitost později prodá, nemůže uplatnit odpočet nákladů jako při koupi.

Darování se může také stát problémem v případě rozvodu nebo exekuce. Pokud se darovaná nemovitost stane součástí společného jmění nebo majetku ohroženého exekucí, je velmi těžké se domoci nápravy.

Proto se vždy snažím svým klientům ukázat i druhou stranu mince. Každý převod nemovitosti má svá pro a proti, a je důležité uvažovat nejen srdcem, ale i hlavou.

Závěr

Vím, že darování bytu, domu nebo pozemku je často věcí emocí a rodinných vztahů. Přesto je potřeba mít na paměti, že jde o právní krok s dlouhodobými důsledky. A pokud si nejste jistí, jak sepsat darovací smlouvu, je lepší strávit hodinu s odborníkem, než roky řešit důsledky špatně napsané smlouvy.

Ve své realitní praxi pomáhám lidem nejen prodávat a kupovat nemovitosti, ale i s převody v rodině. Pokud zvažujete darování a nechcete nic podcenit, ozvěte se. Rád pomůžu s každým krokem, aby byl dar opravdu darem – bez starostí a bez pozdějších komplikací.