Pronajímání bytu je skvělý způsob, jak nechat svou nemovitost pracovat pro vás. Může se stát pravidelným a stabilním příjmem, ale zároveň s sebou nese řadu povinností, rozhodování a právních aspektů, které není radno podceňovat. Pokud nevíte, jak pronajmout byt, může se vám hodit přehledný návod, který vás krok po kroku provede celým procesem. V tomto článku vám krok za krokem ukážu, jak připravit byt k pronájmu, najít ideálního nájemce, sestavit správnou nájemní smlouvu a vyřešit i daňové povinnosti.
Příprava bytu na pronájem
Při samotném předání bytu doporučuji sepsat předávací protokol. Stav bytu totiž výrazně ovlivňuje, jak rychle najdete vhodného nájemce, za jakou cenu a s jakou důvěrou do nájmu vstoupí.
Základem je čistota a technická bezchybnost. Před prohlídkami byt vyklidíte, důkladně uklidíte a nejlépe také nově vymalujete. Pokud nefunguje světlo, baterie, zámek nebo třeba spotřebič, opravte je ještě před tím, než začnete zvát zájemce na prohlídku. Působí to profesionálně a zvyšuje důvěru.
Zamyslete se také nad tím, zda byt ponecháte vybavený, částečně vybavený nebo úplně prázdný. Studenti nebo mladé páry často ocení zařízený byt, zatímco dlouhodobí nájemci si většinou chtějí přivézt vlastní vybavení. Jasně to uveďte už v inzerátu, abyste předešli zklamání nebo nedorozumění.
Stanovení nájemného a poplatků
Nájemné nastavíte tak, aby odpovídalo stavu bytu, lokalitě a aktuální poptávce. Není nutné se držet přesného ceníku – ideální je porovnat si podobné nabídky ve vaší oblasti. V centru města můžete samozřejmě nastavit jinou cenu než v okrajové čtvrti, i když jde o stejně velký byt. Důležitou roli hraje také to, jestli je v okolí MHD, obchody, školy nebo třeba parky.
Do výše nájemného byste neměli započítávat zálohy na energie a služby. Ty se většinou uvádějí zvlášť. Nájemci jasně sdělíte, co přesně zahrnuje měsíční platba – nájemné, energie, služby, internet nebo třeba parkování. Čím transparentnější to bude, tím větší důvěru vzbudíte.
Inzerce pronájmu bytu
První dojem rozhoduje – a u pronájmu bytu to platí dvojnásob. Kvalitní prezentace je naprostý základ, pokud chcete byt pronajmout rychle, za odpovídající cenu a solidnímu nájemci. Zájemci si vybírají očima, proto je klíčové, aby fotografie působily profesionálně a přirozeně. Před focením byt uklidíte, dobře nasvítíte a lehce naaranžujete, aby působil čistě a útulně. Dobré fotografie dokáží vzbudit emoci a přilákat pozornost i mezi stovkami jiných inzerátů.
Inzerát napište přehledně, věcně a upřímně – uveďte dispozici, vybavení, lokalitu i dopravní dostupnost. Zdůrazněte hlavní výhody, ale slibujte jen to, co odpovídá skutečnosti. Nejde jen o to, co napíšete, ale hlavně o to, jak správně zacílíte – oslovte přímo ty lidi, kterým váš byt bude vyhovovat.
Zkušený realitní makléř ví, jak inzerát napsat i kam ho umístit, aby se dostal k relevantnímu publiku. Kromě realitních serverů může využít i sociální sítě nebo vlastní databázi poptávajících, čímž výrazně zvyšuje šanci, že se byt pronajme rychle a za dobrých podmínek.
Výběr nájemce
Najít správného nájemníka je klíčem k bezproblémovému pronájmu. Někdy vás může zlákat první zájemce, který nabídne požadovanou cenu, ale ukvapený výběr často přináší problémy. Při výběru byste se měli zajímat nejen o příjem zájemce, ale i o jeho pracovní stabilitu, důvody hledání nového bydlení nebo o to, zda má předchozí zkušenosti s nájmem. Dobrý dojem a vzájemná komunikace jsou často stejně důležité jako čísla.
Makléř vám v tomto ohledu může výrazně pomoci – nejenže má zkušenosti s odhadem charakteru nájemce, ale také může získat reference a prověřit informace, které nájemce uvádí.
Smlouva a právní náležitosti
Jakmile si vyberete nájemce, můžete přistoupit k sepsání nájemní smlouvy. Ta by měla být precizní, srozumitelná a právně v pořádku. Nejčastěji se sjednává nájem na dobu určitou (např. jeden rok), který lze prodloužit, případně přejít na dobu neurčitou. Smlouva by měla jasně vymezit výši nájemného, záloh, způsob placení, výši kauce, rozsah užívání bytu, pravidla pro jeho údržbu, práva a povinnosti obou stran i podmínky ukončení nájmu. Čím podrobněji tyto věci ve smlouvě upravíte, tím méně vznikne prostoru pro nedorozumění nebo spory.
Pokud si nejste jisti, jak smlouvu sestavit, doporučuji nechat ji připravit odborníkem. Realitní makléři často používají ověřené a aktualizované vzory smluv a přizpůsobí je konkrétní situaci.
Předání bytu
Při samotném předání bytu je dobré sepsat předávací protokol. Ten obsahuje informace o stavu bytu při předání, stavy měřidel, počet předaných klíčů a seznam vybavení. Tento dokument chrání obě strany a je důležitý zejména při ukončení nájmu a vrácení kauce. Nájemce by měl zároveň složit kauci (jistotu), která slouží jako finanční zajištění pro případ poškození bytu nebo neuhrazeného nájemného. Složení kauce by mělo proběhnout ještě před nastěhováním.
Správa nájmu a kontakt s nájemcem
Během trvání nájemního vztahu byste měli s nájemcem udržovat základní komunikaci. Kontrolovat včasné placení nájmu, řešit případné poruchy nebo opravy a připravovat každoroční vyúčtování služeb. Někdy stačí jedna dvě zprávy za rok, jindy je potřeba reagovat pružněji. V ideálním případě je nájemce samostatný a bezproblémový. Ale i v takových případech je dobré, aby věděl, že se má na koho obrátit.
Daňové povinnosti a administrativa
Příjmy z pronájmu musíte každoročně uvést v daňovém přiznání. Pokud nejste OSVČ, jedná se o příjmy podle §9 zákona o daních z příjmů. U těchto příjmů si můžete uplatnit buď paušální výdaje (30 %), nebo vést evidenci skutečných nákladů. Pokud pronajímáte více bytů nebo k nájmu přidáváte doplňkové služby, možná budete muset vyřídit registraci k DPH nebo živnostenské oprávnění. I proto je výhodné mít po ruce někoho, kdo se v těchto věcech orientuje.
Ukončení nájmu
Nájem může skončit dohodou, výpovědí nebo uplynutím sjednané doby. Při ukončení nájmu opět probíhá fyzické předání bytu, kontrola stavu a vyúčtování energií. Pokud je vše v pořádku, kauce se vrací nájemci, případně se z ní odečítají náklady na opravy či nedoplatky.
Stále nevíte, jak pronajmout byt – nechat to na mně
Jak vidíte, pronájem bytu je komplexní proces, který vyžaduje nejen čas a pečlivost, ale i orientaci v právních, daňových a technických záležitostech. A přesně s tím vám mohu pomoci.
Jako realitní makléř moc dobře vím, jak pronajmout byt a jsem schopen postarat se za vás o celý proces – od přípravy bytu, přes inzerci, výběr nájemce, právní dokumentaci až po předání klíčů. Zůstávám v kontaktu s nájemcem i během trvání smlouvy, takže v případě potřeby máte jistotu, že je vždy někdo připraven věci řešit. Navíc vám pomohu i s administrativou a daňovými otázkami, aby bylo vše v naprostém pořádku.
Pokud chcete, aby se o pronájem vašeho bytu někdo skutečně postaral – profesionálně, efektivně a s osobním přístupem – ozvěte se mi. Rád to vezmu do svých rukou.
