Daň z nemovitosti patří mezi nejdéle existující daně v České republice. I když je placena jednou ročně, dotýká se statisíců lidí – vlastníků bytů, domů, pozemků i podnikatelských objektů. Rok 2025 přináší nejen vyšší sazby a nové koeficienty, ale i zvýšený zájem finančních úřadů o kontrolu správného přiznání. V tomto článku se dozvíte, kdo daň platí, jak se počítá, kdy a jak ji přiznat i jak se bránit chybám a sankcím.
1. Co je daň z nemovitosti?
Daň z nemovitosti je majetkovou daní, která se vztahuje na vlastnictví nemovitých věcí. Dělí se na dvě části:
- Daň z pozemků
- Daň ze staveb a jednotek
Tato daň je příjmem rozpočtu obce, kde se nemovitost nachází. To znamená, že její výše se může lišit podle toho, v jaké obci nemovitost leží – obce mohou uplatnit své vlastní koeficienty a přirážky.
2. Kdo daň z nemovitosti platí?
Poplatníkem je fyzická nebo právnická osoba, která je k 1. lednu daného roku zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí.
Platí ji:
- Majitelé bytů, domů, garáží
- Majitelé pozemků (včetně zahrad, stavebních parcel, orné půdy atd.)
- Majitelé nebytových jednotek, skladů, provozoven
Neplatí ji:
- Nájemci
- Družstevníci (v případě, že nejsou vlastníky jednotky, ale pouze členy družstva)
- Osoby, které nemovitost nabyly po 1. lednu – ti se stávají poplatníky až v dalším roce
3. Kdy a jak se daň z nemovitosti platí?
Přiznání k dani z nemovitosti:
- Podává se pouze při změně – např. nová koupě, prodej, rozdělení pozemku, přestavba apod.
- Termín: do 31. ledna 2025
- Podává se na formuláři „Přiznání k dani z nemovitých věcí“ – elektronicky (povinně pro podnikatele), poštou nebo osobně
Platba daně:
- Termín: do 31. května 2025
- U částek nad 5 000 Kč lze daň zaplatit ve dvou splátkách (do 31. 5. a 30. 11.)
- Platí se na základě platebního údajového dopisu, který rozesílá finanční úřad nebo který najdete v daňové informační schránce (DIS+)
4. Jak se daň z nemovitosti počítá?
Výpočet je složitější a závisí na mnoha faktorech:
Základní vzorec:
Daň = (Základní sazba × výměra) × koeficienty obce × další přirážky
U pozemků:
- Základ tvoří výměra v m² × sazba dle druhu pozemku (např. 0,20 Kč/m² u orné půdy)
- Násobí se koeficientem obce (1,0 až 5,0)
U staveb a jednotek:
- Sazba je v Kč za m² zastavěné plochy nebo podlahové plochy
- Např. pro rodinný dům 2 Kč/m², pro garáž 8 Kč/m²
- Násobí se podle typu využití stavby a místního koeficientu
Doplňkové faktory:
- Koeficient velikosti obce – obce nad 50 000 obyvatel mají vyšší koeficient
- Místní koeficient (0–5) – obce mohou navýšit daň, typicky v centrech měst
- Přirážky u podnikání – vyšší sazby pro nebytové prostory sloužící k podnikání
5. Novinky v roce 2025
🔺 Změny v důsledku konsolidačního balíčku:
- Zvýšení základních sazeb daně
- Možnost obcí zvýšit místní koeficient až na 5 (dříve 4)
- Finanční úřady více kontrolují, zda lidé přiznali všechny změny (např. dostavby, garáže, bazény, přístavby)
- Zavádí se nový online přehled v DIS+ pro snadnější kontrolu přiznaných nemovitostí
6. Nejčastější chyby a kontroly
- Nepodání přiznání po koupi – noví vlastníci často zapomenou, že musí podat přiznání sami
- Neaktuální výměra pozemku – stavební úpravy, srovnání plochy, přístavba bez aktualizace v přiznání
- Neoznámení změny využití – např. přeměna garáže na kancelář
- Nezapočtení nově zkolaudované stavby
📌 Doporučení: Vždy po převodu nebo úpravě nemovitosti si ověřte, jestli není třeba aktualizovat daňové přiznání.
7. Výjimky a osvobození
Zákon stanoví i situace, kdy se daň neplatí nebo je snížena:
Osvobození od daně:
- Nemovitosti ve vlastnictví obcí, státu, církví
- Stavby pro školství, zdravotnictví, kulturu
- Pozemky pod vedením, silnicemi nebo železnicemi
Dočasné osvobození:
- Novostavby – 5leté osvobození u staveb pro bydlení
- První rok po kolaudaci v některých případech
- Změny, které zatím nejsou zapsány v katastru
8. Jak zaplatit daň z nemovitosti pohodlně?
- Převodem na účet – údaje z „daňové složenky“ nebo portálu Moje Daně
- SIPO – možnost navázat platbu na inkaso
- Hotově na poště – s datovou zprávou od FÚ nebo složenkou
9. Co hrozí při neplacení nebo špatném přiznání?
- Pokuta za nepodání přiznání – až 5 % z vyměřené daně
- Penále z prodlení – 0,05 % denně
- Sankce za zamlčení plochy nebo přístavby
- Možný exekuční výměr při opakovaném neplacení
10. Praktické rady pro vlastníky
✅ Po každé změně vlastnictví nebo užívání ověřte, zda je třeba podat nové přiznání
✅ Sledujte vývoj místních koeficientů – může výrazně ovlivnit výši daně
✅ Využijte daňovou informační schránku DIS+ – najdete tam přehled, přiznání i platební údaje
✅ Nechte si poradit od daňového poradce nebo realitního makléře, pokud si nejste jisti
11. Shrnutí: Co byste měli vědět o dani z nemovitosti 2025?
| Otázka | Odpověď |
|---|---|
| Kdo platí daň | Vlastník k 1. 1. daného roku |
| Kdy se podává přiznání | Do 31. ledna, jen při změně |
| Kdy se platí daň | Do 31. května (možnost dvou splátek) |
| Lze daň neplatit | Ano – v zákonem stanovených výjimkách |
| Co ovlivňuje výši daně | Typ nemovitosti, výměra, lokalita, koeficienty obce |
| Co se změnilo v roce 2025 | Vyšší sazby, rozšíření pravomocí obcí |
Více informací k dani z nemovitých věcí naleznete na oficiálním webu Finanční správy:
🔗 Finanční správa ČR – Daň z nemovitých věcí
12. Potřebujete pomoc s daní z nemovitosti?
Jsem připraven vám pomoci nejen při převodu nemovitosti, ale i s jejím správným přiznáním k dani. Jako realitní makléř sleduji změny v legislativě a mohu vám zajistit:
- kontrolu daňové situace před prodejem či koupí,
- doporučení ohledně přiznání novostaveb, rekonstrukcí nebo změn využití,
- propojení s daňovým poradcem při složitějších případech.
Ozvěte se mi – rád pomohu s tím, aby vše proběhlo hladce a bez zbytečných pokut.
