V roce 2025 se kolem daní spojených s prodejem a převodem nemovitostí stále objevuje řada nejasností. Mnoho lidí – prodávajících i kupujících – se stále ptá: Existuje ještě daň z převodu nemovitosti? Jaké daňové povinnosti mám při prodeji bytu, domu či pozemku nebo jak vysoká je daň z převodu nemovitosti? V tomto článku si vše důležité vysvětlíme přehledně a srozumitelně.
1. Daň z převodu nemovitosti – historie a zrušení
Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve označovaná jako daň z převodu nemovitosti) byla v Česku zrušena k 26. 9. 2020, přičemž platilo zpětné zrušení až k prosinci 2019. Do té doby se hradila ve výši 4 % z kupní ceny nebo ze směrné hodnoty, podle toho, která z nich byla vyšší.
Zrušení této daně bylo vítanou úlevou především pro kupující, kterým klesly náklady při pořízení nemovitosti. Od té doby se již daň z převodu nemovitosti neplatí, což platí i v roce 2025.
2. Daně u běžného prodeje nemovitosti
Pokud prodáváte nemovitost, může se vás týkat:
Daň z příjmů fyzických osob
Zisk z prodeje nemovitosti (rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou) je příjmem, a tudíž podléhá zdanění, pokud nesplníte některou z výjimek.
Osvobození od daně z příjmu platí v těchto případech:
- Bydliště 2 roky: Prodávající v nemovitosti skutečně bydlel a užíval jej k vlastnímu bydlení alespoň 2 roky před prodejem.
- Vlastnictví 10 let: Prodávající vlastnil nemovitost více než 10 let (dříve 5 let, ale od roku 2021 se lhůta prodloužila – platí pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021).
- Prodej za účelem pořízení vlastního bydlení: Výnos z prodeje použijete do jednoho roku na vlastní bydlení (nutné doložit finančnímu úřadu).
Pokud žádná z výjimek neplatí, musíte zdanit zisk podle § 10 zákona o daních z příjmů. Sazba činí 15 % (případně 23 %, pokud přesáhnete limit pro solidární zvýšení daně).
3. Daně při darování a dědictví nemovitosti
Darování nemovitosti
Darovací daň byla v roce 2014 zrušena a darování se nyní posuzuje v rámci daně z příjmů (§ 10 ZDP).
Osvobození od daně z příjmu platí:
- při darování mezi osobami v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnuci),
- u osob ve vedlejší linii (sourozenci, teta, strýc atd.),
- u osob, které žili s dárcem ve společné domácnosti nejméně 1 rok a pečovali o něj nebo byli na jeho výživu odkázáni.
Pokud nejste v osvobozené skupině, pak se obvyklá cena darované nemovitosti daní jako ostatní příjem a daň z nemovitosti platí obdarovaná osoba:
- 15 % daň, nebo
- 23 % daň při překročení příjmového limitu.
Příklad daně při darování:
- Známý vám daruje byt, jehož tržní hodnota je 4 000 000 Kč.
- Nejsi příbuzný ani osoba ve společné domácnosti.
- Tento dar je tvým příjmem.
- Do přiznání uvedeš: ostatní příjem 4 000 000 Kč.
- Daň:
- 1 580 000 Kč × 15 % = 237 000 Kč
- 2 420 000 Kč × 23 % = 556 600 Kč
- Celkem daň: cca 793 600 Kč
Dědictví nemovitosti
Příjem z dědictví je od daně z příjmu osvobozen vždy, bez ohledu na to, zda jde o přímou nebo nepřímou linii. Nemusíte tedy platit žádnou daň při nabytí nemovitosti.
Pozdější prodej zděděné nebo darované nemovitosti
Při pozdějším prodeji darované nebo zděděné nemovitosti platí, že se doba vlastnictví započítává od původního vlastníka (např. rodiče nebo dárce). Tím pádem můžete splnit podmínky pro osvobození od daně z příjmu i přesto, že sami nemovitost vlastníte jen krátce.
Příjem z prodeje může být osvobozený, pokud je splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
- Nemovitost byla (včetně doby předchozího vlastníka) ve vlastnictví alespoň 10 let (platí pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021).
- V nemovitosti měl prodávající alespoň 2 roky trvalý pobyt před prodejem.
- Celý výnos z prodeje použije prodávající na vlastní bydlení (např. nákup, výstavbu, úpravu jiné nemovitosti pro vlastní potřebu).
4. Daň u prodeje družstevního bytu
Družstevní byt není z právního pohledu nemovitost – jedná se o převod členského podílu v bytovém družstvu. Přesto může být příjem z takového převodu zdaněn.
Příjem z převodu družstevního podílu je příjmem dle § 10 zákona o daních z příjmů. Osvobození platí:
- pokud uplynulo alespoň 5 let od nabytí podílu a zároveň
- prodávající měl v bytě trvalé bydliště po dobu alespoň 2 let před převodem.
Pokud tyto podmínky nejsou splněny, daní se zisk (rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou), podobně jako u běžné nemovitosti.
Do nákladů je možné započítat:
- pořizovací cenu podílu,
- notářské, právní a jiné související náklady.
5. Daně při darování a dědictví družstevního bytu
Darován družstevního bytu:
- Platí stejná pravidla jako u darování nemovitosti.
- Pokud podíl daruješ osobě v přímé linii (děti, rodiče, vnuci), ve vedlejší linii (sourozenci, teta, strýc atd.) nebo ve společné domácnosti s péčí, je dar osvobozen od daně z příjmu.
- Pokud ne, obdarovaný musí zdanit obvyklou hodnotu podílu jako ostatní příjem (§ 10 ZDP).
Pokud nejste v osvobozené skupině, pak se obvyklá cena darované nemovitosti daní jako ostatní příjem a daň platí obdarovaná osoba:
- 15 % daň, nebo
- 23 % daň při překročení příjmového limitu.
Dědictví družstevního bytu:
- Dědictví podílu v bytovém družstvu je vždy osvobozeno od daně z příjmu, bez ohledu na stupeň příbuzenství.
- Žádná daň se neplatí, ale je třeba provést změnu v členské evidenci družstva a případně doložit rozhodnutí o dědictví.
Pozdější prodej zděděné nebo darované nemovitosti
- Při prodeji darovaného nebo zděděného družstevního podílu se započítává doba držení původního vlastníka (jako u nemovitostí).
- Pro osvobození od daně z příjmu musí být splněna např. podmínka:
- 5 let držení podílu, nebo
- alespoň 2 roky bydlení v bytě před prodejem
5. Jak se počítá daň z příjmu
Základem daně je rozdíl mezi příjmem a výdaji:
Základ daně = Prodejní cena – Pořizovací cena – Prokazatelné náklady
Co je pořizovací cenou?
- U koupené nemovitosti: skutečná kupní cena.
- U darované nemovitosti: obvyklá tržní cena v době darování.
- U dědictví: cena uvedená v dědickém řízení.
Do výdajů lze započítat:
- náklady na rekonstrukce a technická zhodnocení (doložené),
- poplatky za znalecký posudek, právní a notářské služby,
- provizi realitní kanceláři.
Příklad výpočtu:
- Prodejní cena: 5 000 000 Kč
- Pořizovací cena (např. dar – obvyklá): 3 000 000 Kč
- Náklady (opravy, služby): 250 000 Kč
- Zisk: 1 750 000 Kč → Daň 15 % = cca 262 500 Kč
(Horní část může být daněna 23 % při překročení limitu)
7. Jaké změny přinesl rok 2025?
V roce 2025 nedošlo k obnovení daně z převodu nemovitosti a žádná legislativní změna tohoto typu není k 1. 5. 2025 účinná.
Nicméně v rámci konsolidačního balíčku došlo k obecnému zvýšení daně z nemovitých věcí, což může ovlivnit vlastníky všech typů nemovitostí – a tedy i nové kupující.
8. Na co si dát pozor
- Daňové přiznání: Zvažte, kdy ho musíte podat a co doložit.
- DPH: U novostaveb a plátců daně pozor na režim DPH.
- Katastr a právní služby: Nezanedbávejte administrativu.
- Znalec a posudek: Pomůže při výpočtu základu daně.
9. Shrnutí a závěr
| Oblast | Stav v roce 2025 |
|---|---|
| Daň z převodu nemovitosti | Zrušena, neplatí se od r. 2020 |
| Daň z příjmu z prodeje | Platí, pokud není splněna podmínka pro osvobození |
| Daň z nemovitých věcí | Roční, zvýšená v mnoha obcích |
| DPH u novostaveb | Platí se při koupi od plátce DPH |
| Přiznání k dani z nemovitosti | Povinné po koupi nemovitosti |
| Družstevní byt – daň z příjmu | Platí se, pokud není splněno osvobození |
| Darování nemovitosti | Osvobozeno u příbuzných, jinak zdaněno |
| Dědictví | Vždy osvobozeno |
Jsem tu pro vás
Jako realitní makléř pomáhám klientům nejen s prodejem, ale i s daněmi, smlouvami a bezpečností celé transakce. Rád vám pomohu – ozvěte se.
